David Baracco
Asociado del área Minera de Miranda & Amado
No comprender la dimensión real de la importancia que debe tener para las empresas mineras –y, en general, para las que desarrollan proyectos de recursos naturales e infraestructura– la gestión social para la adquisición de los terrenos superficiales, ha implicado paralizaciones temporales y definitivas de inversión, tanto en el pasado como en la actualidad.
Bajo nuestro sistema de concesiones, los titulares mineros deben acceder de forma independiente a los terrenos superficiales sobre los cuales se desean realizar las actividades, sean de exploración o explotación. De esta forma, la concesión minera otorga un derecho condicionado para acceder a los recursos minerales, debiendo cumplirse requisitos adicionales previos al inicio de actividades, tales como la obtención de los terrenos superficiales, la aprobación del instrumento de gestión ambiental, obtención de un certificado de inexistencia de restos arqueológicos, entre otros.
Acceso a los terrenos superficiales
Desde una perspectiva enteramente legal, la forma adecuada –que debería ser una regla general– para acceder a los terrenos superficiales y poder desarrollar un proyecto minero, pasa por las siguientes actividades: (i) realizar un diagnóstico de derechos en el área de interés; (ii) contrastar la información registral con la real; y, (iii) empezar un procedimiento de negociación directa con el propietario y/o posesionario del área para obtener los derechos reales necesarios.
El inicio del proceso es la determinación de la empresa del área de interés, según dicha zona contenga una mineralización que haga sostenible el desarrollo del proyecto.
Luego de ello, se realiza el diagnóstico de derechos en el área de interés, a través del cual se obtendrá de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos la información respecto de los predios inscritos en la zona, así como la determinación de las cargas y gravámenes que pesan sobre dichos inmuebles.
Una etapa determinante en el proceso de adquisición de tierras es el contraste de la información registral y legal obtenida, con la realidad. Esto es, verificar en campo que los propietarios determinados por las entidades estatales efectivamente se encuentren en posesión del predio, ya que en caso existan “ocupantes” distintos a los previstos, la negociación de los predios deberá contemplar tanto a los propietarios registrales como a los posesionarios reales de los inmuebles.
Distintas son las variables que se presentan cuando la información registral no se condice con la realidad. Desde un escenario sencillo en el que el posesionario es el real propietario del predio que no ha regularizado su derecho de propiedad inscribiendo el mismo para que sea oponible ante terceros, hasta un conflicto ya judicializado en el que existen diversos “propietarios” que pretenden acreditar sus derechos con documentos de distinto valor probatorio, en el marco de defensas posesorias sucesivas que pueden parecer interminables.
La negociación directa con el propietario y con los posesionarios del área de interés es la etapa final. Es en este momento que la empresa –habiendo identificado el panorama con toda claridad– debe iniciar un proceso de comunicación inmediata con los propietarios de la zona, para poder obtener los derechos reales que estén alineados con los intereses de la empresa (pueda darse el caso que obtener el derecho de propiedad en una etapa de exploración no sea necesario, considerando los altos costos que ello puede implicar).
El despliegue de las mejores técnicas de negociación por parte de la empresa, es lo que determinará el éxito o el fracaso en la obtención del acceso a la tierra, lo cual compromete la viabilidad y desarrollo del proyecto minero.
Variable adicional: obligaciones invisibles
Pero al igual que en la vida misma no todo es ciencia exacta, el cumplimiento de los pasos mencionados no asegura necesariamente que el proyecto minero se desarrollará sin contingencia en lo relativo al acceso a la tierra.
El derecho de propiedad es exclusivo por definición; sin embargo, los conflictos entre propietarios no son una excepción en este tipo de proyectos.
Conga, uno de los principales proyectos mineros tanto en inversión como en recursos, a la fecha no se ha podido iniciar. Si bien entre sus principales cuestionamientos se encuentra la determinación correcta de los impactos ambientales de las actividades proyectadas (lo cual ya ha sido determinado por el propio Estado en reiteradas oportunidades), es conocida internacionalmente la controversia con la familia Chaupe-Acuña, la cual se inició en el ya lejano año 2011.
Y es que si bien en este caso la justicia será la encargada de determinar si es que la adquisición del predio se realizó de forma correcta por parte de la empresa, no es ajena la situación en la que pese a haberse cumplido con todas las formalidades exigidas por la normativa aplicable, se presentan contingencias respecto de la presencia de diversas personas que reclaman la propiedad de una misma área.
Es bien sabido que la adquisición de terrenos superficiales para el desarrollo de proyectos mineros y de infraestructura debe ir acompañada de una gestión social idónea. Dicha gestión no debe limitarse al cumplimiento de las obligaciones contractuales o compromisos que se hayan realizado frente a los propietarios de los terrenos superficiales, sino que debe extenderse a una “actitud” conciliadora de la empresa en todo contacto con la comunidad o entorno social.
Los pequeños detalles pesan, y son justamente estas “obligaciones invisibles” de buen trato, transparencia y atención frente a la comunidad, las que podrían hacer que un proyecto siga adelante o no. No se encuentran establecidas en el título de concesión, en los contratos para adquirir las tierras, ni en los compromisos sociales frente a los propietarios y posesionarios, pero es el cumplimiento de las “obligaciones invisibles” las que determinarán que las comunidades interioricen las bondades y beneficios de las grandes inversiones, sintiendo que son parte de las mismas.
Creemos – y hemos visto resultados favorables en diversos proyectos – que el escenario que brinda el cumplimiento de las “obligaciones invisibles” es un ambiente favorable para negociar acuerdos en situaciones de conflictos de tierras: nadie quiere dejar de participar en los beneficios del proyecto.
